Adım adım süreç ve işlem aşamaları

Durum değerlendirmesi

Kira ilişkinizi, sözleşmeyi ve elinizdeki belgeleri inceleriz. Ev sahibi mi kiracı mı olduğunuza ve amacınıza (tahliye, bedel güncelleme, alacak tahsili, savunma) göre hangi hukuki yolun uygun olduğunu netleştirir, başlamadan önce kapsamı ve ücreti yazılı olarak paylaşırız.

İhtar ve taahhüt aşaması

Gereken hallerde temerrüt ihtarı, fesih bildirimi ya da tahliye taahhüdünün hazırlanması/incelenmesini yaparız. İçeriği, gönderim şeklini, tebliği ve süreleri baştan doğru kurarak sonradan davayı kaybettiren usul hatalarının önüne geçeriz.

Zorunlu arabuluculuk

Kira uyuşmazlıklarında dava şartı olan arabuluculuk sürecini yürütürüz. Anlaşma mümkünse hızlı ve kesin bir çözüm sağlar; sağlanamazsa son tutanakla dava yolunu açar, gecikmesiz dava aşamasına geçeriz.

Dava veya icra takibi

Duruma göre Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye/kira tespit/uyarlama davası açar ya da icra dairesi aracılığıyla tahliye talepli icra takibi başlatırız. Kira tespit davalarında emsal araştırması ve bilirkişi sürecini yönetiriz.

Karar ve fiili tahliye

Tahliye kararı kesinleştiğinde, kiracı boşaltmazsa icra dairesi aracılığıyla fiili tahliyeyi gerçekleştiririz. Hiçbir aşamada kendiliğinden tahliyeye başvurulmaz; süreç yalnızca yasal yoldan yürütülür.

Alacak tahsili ve teslim

Birikmiş kira ve diğer alacaklar için icra takibini paralel yürütür, tahliye sırasında çift taraflı tutanakla teslimi belgeleriz. Depozito iadesi ve hasar uyuşmazlıklarını da bu aşamada sonuca bağlarız.

Kaçırılmaması gereken hak düşürücü süreler ve takvim

Kira ve tahliye süreçlerinde kritik süreler

15 gün~~Kira döneminin bitiminden en az 15 gün önce gönderilmeyen fesih bildirimi sözleşmeyi bir yıl daha uzatır.~~

30 gün~~Kira borcu ödenmediğinde konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek ödeme ihtarı süresi en az 30 gündür (TBK m. 315).~~

1 ay~~Tahliye taahhüdünde yazılı boşaltma tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatılmalı ya da tahliye davası açılmalıdır (TBK m. 352/1).~~

1 ay~~İki haklı ihtar hâlinde kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir (TBK m. 352/2).~~

30 günKira tespit davasında tespit edilen bedelin yeni dönemin başından geçerli olması için, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce dava açılmış ya da artış ihtarı yapılmış olmalıdır (TBK m. 344-345).

6 ayTaşınmazı satın alan yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmak kaydıyla, edinmeden altı ay sonra gereksinim nedeniyle tahliye davası açabilir (TBK m. 351).

Görüşmeden önce hazırlamanız iyi olacaklar

Kira dosyalarında sonucu belirleyen şey çoğu zaman belge ve tarihtir. Aşağıdakileri bir araya getirmek, durumunuzun hangi hukuki yola oturduğunu baştan netleştirir.

Kira sözleşmesinin aslı veya okunaklı bir kopyası; varsa ekleri ve sonradan yapılan yazılı değişiklikler.
Varsa tahliye taahhüdünün kendisi ve imza tarihi; taahhüdün anahtar tesliminden sonraki bir tarihi taşıyıp taşımadığını kontrol edin.
Kira ödemelerinin banka dekontları ve ödeme tarihleri; gecikme varsa hangi aylara ait olduğunu ay ay çıkarın.
Daha önce gönderilmiş ya da size gelmiş ihtarnameler ve tebliğ (tebligat) tarihlerini gösteren belgeler.
Kira döneminin başlangıç ve bitiş tarihi ile son artış oranı; TÜFE tavanının aşılıp aşılmadığını kontrol edin.
Depozito (güvence bedeli) tutarı, nasıl ödendiği ve varsa yatırıldığı hesabın bilgisi.
Teslimle ilgili elinizdeki kayıtlar: tutanak, fotoğraf, sayaç endeksleri ve aidat dökümü.

Dayandığı kanun hükümleri ve yasal dayanaklar

6098~~SAYILI KANUN~~

Türk Borçlar Kanunu · m. 347-356

Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebeplerini sınırlı sayıda düzenler; ayrıca temerrüt ihtarı (m. 315), kira bedelinin belirlenmesi ve artış tavanı (m. 344-345), güvence bedeli (m. 342) ve aşırı ifa güçlüğü nedeniyle uyarlama (m. 138) bu kanundadır.

7445~~SAYILI KANUN~~

7445 sayılı Kanun ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu ve ilgili mevzuatta yapılan değişiklik

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda -tahliye, kira bedeli tespiti ve kira alacağı dahil- 1 Eylül 2023'ten itibaren dava açmadan önce arabulucuya başvurmayı dava şartı hâline getirir.

Kira ve Tahliye Davası Süreci: Tahliye Aşamaları, İhtar Süreleri ve Arabuluculuk