Adım adım süreç ve işlem aşamaları

Belgeleri ve takvimi çıkarın

Ruhsat, onaylı proje, yapı tatil tutanağı, encümen kararı, ceza tebligatı, tapu kaydı ve varsa inşaat sözleşmesini inceler; her belgenin tebliğ tarihini işaretleyip hangi sürenin ne zaman dolduğunu önce tespit ederiz.

Aykırılığın giderilebilirliğini değerlendirin

Yapının plana ve ruhsata uygun hâle getirilip getirilemeyeceğini, gerekirse teknik görüş alarak belirleriz. Giderilebiliyorsa bu, hem yıkım hem de TCK 184 kapsamındaki ceza riski bakımından kanunun öngördüğü en doğrudan yoldur.

İdareye başvuruları yapın

Mührün kaldırılması, tadilat ruhsatı, iskan başvurusu veya işlemin geri alınması taleplerini süresi içinde yapar; İYUK'un 11. maddesindeki başvuru yolunu dava süresini koruyacak şekilde kullanırız.

Dava ve başvuru yolunu doğru seçin

Yıkım ve ruhsat işlemleri için idare mahkemesinde iptal davası, para cezası için kararın kapsamına göre sulh ceza hâkimliği ya da idari yargı yolunu belirler, koşulları varsa yürütmenin durdurulmasını talep ederiz.

Kentsel dönüşüm sürecini yönetin

Riskli yapı tespitine itiraz, paydaş kararının usulüne uygun alınması, anlaşmayan malike yapılacak bildirim ve arsa payı satışı adımlarını 6306 sayılı Kanun'daki sürelere göre yürütürüz.

Sözleşmeyi kurun veya uyuşmazlığı yürütün

Kat karşılığı inşaat sözleşmesini noterde düzenleme şeklinde kurgular, tapu devrini inşaat seviyesine bağlar; mevcut sözleşmede gecikme, eksik veya ayıplı imalat varsa TBK'nın eser sözleşmesi hükümlerine göre talebi oluştururuz.

Bilirkişi ve keşif aşamasına hazırlanın

İmar dosyalarının çoğunda keşif ve bilirkişi raporu belirleyicidir. Teknik itirazları süresinde ve gerekçeli sunar, gerektiğinde ek rapor veya yeni bilirkişi heyeti talep ederiz.

Raporlayın ve sonuçlandırın

Her aşamada ne olduğunu sade bir dille bildirir; kararın uygulanması, tapu şerhlerinin kaldırılması veya tahsil aşamasını da takip ederiz.

Kaçırılmaması gereken hak düşürücü süreler ve takvim

İmar ve inşaat dosyalarında süre ölçeği

15 gün~~Riskli yapı tespitine maliklerce itiraz; süre muhtarlıktaki on beş günlük ilanın son gününden işler (6306 s. K. m. 3)~~

15 gün~~İdari para cezasına karşı sulh ceza hâkimliğine başvuru; aynı işlemde yıkım gibi idari yargılık bir karar da varsa dosya idari yargıda görülür (Kabahatler K. m. 27)~~

1 ay~~Onaylanan imar planının askı süresi; itiraz bu bir ay içinde yapılır, meclis itirazları on beş günde karara bağlar (İmar K. m. 8/b)~~

1 ay~~Mühürlemeden sonra yapıyı ruhsata uygun hâle getirme ya da ruhsat alma süresi; aksi hâlde ruhsat iptal edilir ve yapı idarece yıktırılır (İmar K. m. 32)~~

60 gün~~Yıkım kararı, ruhsat reddi ve imar planı gibi idari işlemlere karşı idare mahkemesinde iptal davası; süre yazılı bildirimi izleyen günden işler (İYUK m. 7)~~

5 yıl~~Yüklenicinin ayıplı eserinden doğan davalarda taşınmaz yapılar için zamanaşımı; yüklenicinin ağır kusuru varsa yirmi yıl (TBK m. 478)~~

Şimdi ne yapmalı: dosyanızı toplama listesi

Dosyanız hangi aşamada olursa olsun, ilk iş belgeleri ve tebliğ tarihlerini bir araya getirmektir. Aşağıdakiler, görüşmeden önce kendi başınıza toplayabileceğiniz ve kontrol edebileceğiniz kalemlerdir.

Belediyeden gelen her yazıyı, tebliğ tarihini gösteren zarfıyla birlikte bir araya getirin; yapı tatil tutanağı, encümen kararı ve ceza tebligatı için tebliğ tarihini ayrı ayrı işaretleyin.
Ruhsat, onaylı mimari ve statik projeler, yapı kullanma izin belgesi ve güncel tapu kaydını dosyaya ekleyin.
Ruhsat tarihini kontrol edin: yapıya başlama süresi iki yıl, başlama süresiyle birlikte bitirme süresi beş yıldır; süre dolmuşsa ruhsatın hükümsüz hâle gelip gelmediğini tespit ettirin.
Aykırılığın giderilebilir olup olmadığını teknik olarak değerlendirtin; bu, hem yıkım hem de TCK m. 184 kapsamındaki ceza riski bakımından kanunun öngördüğü doğrudan yoldur.
Riskli yapı tespiti varsa tutanağın muhtarlıkta ilan edildiği son günü not edin; on beş günlük itiraz süresi bu tarihten işler.
Kat karşılığı sözleşmede teslim tarihi, cezai şart, kira kaybı, tapu devrinin inşaat seviyesine bağlanıp bağlanmadığı ve fesihte tapuların iadesi maddelerini tek tek kontrol edin.
İskansız bir bağımsız bölüm alacaksanız, eksikliğin birkaç imza mı yoksa giderilemez bir aykırılık mı olduğunu satıştan önce tespit ettirin.

Dayandığı kanun hükümleri ve yasal dayanaklar

3194~~SAYILI KANUN~~

İmar Kanunu · m. 21, 22, 29-32, 42

Yapı ruhsatı ve iskan zorunluluğunu, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıda mühürleme ile yıkım sürecini, imar para cezalarını ve planlama ile düzenleme ortaklık payı esaslarını düzenler.

6306~~SAYILI KANUN~~

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun · m. 3, 5, 6

Riskli yapı tespitini ve buna itirazı, yıkım için malike verilecek süreyi ve yeniden yapım ile payların değerlendirilmesinde paydaşların salt çoğunluğu esasını düzenler.

6098~~SAYILI KANUN~~

Türk Borçlar Kanunu · m. 237, 475, 478

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taşınmaz satış vaadi yönündeki resmî şekil şartını, ayıplı eserde iş sahibinin seçimlik haklarını ve yapı ayıbında zamanaşımını belirler.

İnşaat ve İmar Hukuku Süreci: Aşamalar, 60 Günlük İmar Dava Süresi ve Sözleşmeler