Gayrimenkul Hukuki Durum Tespiti: Tapu İnceleme Aşamaları, İmar ve İskan Kontrolü
Gayrimenkul satın alımı öncesi hukuki risk incelemenizin neresinde olduğunuzu belirleyin. Tapu takyidat sorgulaması, belediye onaylı mimari proje karşılaştırması ve iskan kontrol adımlarını görün.
Adım adım süreç ve işlem aşamaları
Kapsamı ve taşınmazı tanımlayın
İl, ilçe, ada, parsel ve varsa bağımsız bölüm numarasıyla taşınmazı kesin olarak belirler; konut, arsa, ticari taşınmaz ya da projeden alım ayrımına göre incelenecek başlıkları ve kapsam dışı kalan konuları baştan yazılı olarak tespit ederiz.
Tapu kaydını ve takyidatları okuyun
Malik ve pay bilgisinin yanında ipotek, haciz, iflas ve konkordato kayıtlarını, satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat şerhlerini, irtifakları ve beyanlar hanesindeki riskli yapı ile imara aykırılık kayıtlarını tek tek çıkarırız.
İmar durumunu inceleyin
İlgili belediyeden imar durum belgesini alır, parselin uygulama imar planındaki fonksiyonunu, yapılaşma koşullarını, yola veya yeşil alana denk gelen kısımları ve henüz imar uygulaması görmemişse düzenleme ortaklık payı etkisini değerlendiririz.
Yapı dosyasını ve iskânı kontrol edin
Yapı ruhsatını, tadilat ruhsatlarını ve yapı kullanma izin belgesini belediye dosyasından doğrular; iskân yoksa sebebini araştırır, Yapı Kayıt Belgesi varsa kapsamını inceler, ruhsata aykırılık varsa bunun tapuya işlenip işlenmediğini kontrol ederiz.
Projeyle yerindeki hâli karşılaştırın
Onaylı mimari projeyi elde eder, bağımsız bölümün konumunu, eklentilerini ve otopark tahsisini projeyle karşılaştırır, arsa payının bağımsız bölümün değeriyle oranlı olup olmadığını inceleriz.
Satıcının yetkisini doğrulayın
Vekâletnameyi, şirket satışlarında imza sirküleri ile yetkili organ kararını, miras yoluyla gelen taşınmazlarda mirasçılık belgesini ve tüm paydaşların katılımını kontrol ederiz.
Raporu ve pazarlık notlarını teslim edin
Bulguları vazgeçilmesi gereken riskler, fiyata veya sözleşme şartına yansıtılacak riskler ve yalnızca takip gerektiren notlar olarak üç başlıkta ayırıp, her biri için somut öneriyle birlikte yazılı rapor sunarız.
Sözleşmeyi ve devir gününü yönetin
Gerekiyorsa noterde satış vaadi düzenletip tapuya şerh ettirir, ödemeyi iskân, ipotek fekki veya tahliye gibi koşullara bağlar, devir günü tapu kaydını yeniden sorgulayıp işlemi doğru sırayla tamamlarız.
Kaçırılmaması gereken hak düşürücü süreler ve takvim
İmzadan önce elinizde olması gerekenler
Aşağıdakiler, konut ve arsa alımlarında istisnasız bakılan başlıkların okuyucu tarafındaki karşılığıdır. Bu belgelerin tapu randevusundan önce toplanması, sonradan düzeltmeye çalışmaktan çok daha kolaydır.
Dayandığı kanun hükümleri ve yasal dayanaklar
Tapu sicili herkese açıktır ve kaydı ilgisini inanılır kılan kişi inceleyebilir; kimse sicildeki bir kaydı bilmediğini ileri süremez.
Arsa paylarının bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı tahsis edilmesini zorunlu kılar; oransız tahsiste yeniden düzenleme için mahkemeye başvurulabilir.
Bitmiş yapının kullanılabilmesi için idareden izin alınmasını düzenler; izin verilmeyen yapılar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden yararlandırılmaz.
Hizmet rehberinin tamamını inceleyin
Kapsamlı rehberimizi inceleyin: Gayrimenkul Hukuki Durum Tespiti ve Tapu Kontrolü
Dilinizi konuşan bir Türk avukatla görüşün.
Ticari, kurumsal veya kişisel meselenizi bize iletin; gerçek bir Türk avukattan net, sabit ücretli bir yanıt alın — genellikle bir iş günü içinde.