Adım adım süreç ve işlem aşamaları

İlk değerlendirme ve dosya analizi

Taşınmazınızı, belgelerinizi ve hedefinizi (satın alma, dava, paylaşım, müteahhit ihtilafı) dinleriz. Hangi hukuki yolun, hangi mahkemede ve hangi süre içinde işlemesi gerektiğini belirler; şeffaf bir ücret çerçevesi sunarız.

Tapu ve belge incelemesi

Tapu kaydını, takyidatları (ipotek, haciz, şerh), imar durumunu ve iskân bilgisini inceleriz. Satın almadan önceyse riskleri para el değiştirmeden raporlarız; davaysa delil ve kayıt durumunu çıkarırız.

İhtiyati tedbir ve hak koruma

Gerekiyorsa dava açılmadan veya açılırken taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir şerhi koydurur, taşınmazın dava sürerken üçüncü kişiye devrini engelleriz. Acil hallerde önce hakkı dondururuz.

İhtarname ve uzlaşma görüşmeleri

Müteahhit, satıcı, paydaş veya yönetimle yürüyen uyuşmazlıklarda usulüne uygun ihtarname çeker, mümkün olduğunda dava yerine müzakere ve uzlaşma yolunu deneriz. Zorunlu arabuluculuk varsa süreci yönetiriz.

Davanın açılması ve yürütülmesi

Doğru dava türünü (tapu iptali-tescil, ortaklığın giderilmesi, el atmanın önlenmesi, ayıp, müteahhit davası) yetkili mahkemede açar; keşif, bilirkişi ve tanık aşamalarını titizlikle takip ederiz.

Karar, kanun yolları ve tescil

Lehinize çıkan kararın kesinleşmesini, tapuya tescilini veya satış sürecini sağlarız. Aleyhe kararda istinaf/temyiz yollarını süresinde değerlendiririz.

İcra ve tahsil

Karar veya uzlaşma kendiliğinden yerine getirilmezse, alacağın (tazminat, ecrimisil, satış bedeli payı) icra takibiyle tahsili aşamasına geçeriz.

Gayrimenkul dosyanız için hazırlanacaklar

Görüşmeden önce elinizdeki belgeleri ve kontrolleri toparlamak, hangi yolun uygun olduğunu çok daha hızlı netleştirir. Aşağıdakiler, hem satın alma öncesi hem de uyuşmazlık çıkmış dosyalar için başlangıç listesidir.

Güncel tapu kaydını ve takyidatları (ipotek, haciz, ihtiyati tedbir, satış vaadi şerhi, intifa, aile konutu şerhi) çıkartın; tapuda görünen kişinin gerçek ve satışa yetkili malik olduğunu doğrulayın.
Belediyeden imar durumunu ve binanın iskânını (yapı kullanma izin belgesi) kontrol edin; projeye aykırı imalat, kaçak kat veya kapatılmış balkon olup olmadığına bakın.
Taşınmazın paylı olup olmadığını, paylıysa tüm paydaşların ve vefat varsa mirasçıların listesini çıkarın.
Ödemeyi resmi senet ve tescil gibi doğrulanmış hukuki aşamalara bağlayın; inceleme bitmeden kapora veya bedel ödemekten kaçının.
Emlak vergisi, aidat ve abonelik borçlarının temiz olup olmadığını sorgulayın.
Verdiğiniz vekâletnameleri gözden geçirin; emlakçı veya müteahhide açık uçlu, geniş yetki vermek yerine dar ve tek amaçlı vekâletname düzenleyin.
Uyuşmazlık çıktıysa sözleşme, ödeme belgeleri, tebligat ve yazışmaları bir arada toplayın; konut kusurunda durumu fotoğraflayıp delil tespiti ve ihtarname seçeneklerini gündeme alın.

Dayandığı kanun hükümleri ve yasal dayanaklar

Türk Medeni Kanunu (TMK) · m.705

Taşınmaz mülkiyetinin tapu kütüğüne tescille kazanılmasını, paylı mülkiyette ortaklığın giderilmesini (m.698) ve malikin haksız el atmaya karşı korunmasını (m.683) düzenler.

634~~SAYILI KANUN~~

Kat Mülkiyeti Kanunu

Apartman, site ve rezidanslarda kat maliklerinin hak ve borçlarını, ortak yerleri, gider paylaşımını ve uyuşmazlıkların çözümünü düzenler.

6502~~SAYILI KANUN~~

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun (TKHK)

Konutun müteahhit veya şirketten alındığı tüketici işlemlerinde ayıplı maldan sorumluluğu ve buna ilişkin süreleri düzenler.

Gayrimenkul ve Tapu Süreci: Aşamalar, Hak Düşürücü Süreler ve Durum Tespiti