Поэтапные стадии процесса и процедуры

Первичная оценка

Вы рассказываете нам об объекте и своих целях — жильё, инвестиция, гражданство или вид на жительство. Мы подтверждаем право, отмечаем очевидные тревожные сигналы и называем прозрачный фиксированный гонорар до того, как вы возьмёте на себя обязательства.

Проверка права и юридическая проверка

До того как уйдут деньги, мы проверяем собственность в Земельном кадастре, ищем ипотеки, аресты и отметки, проверяем искан и зонирование и подтверждаем, что объект не в ограниченной военной зоне или зоне безопасности.

Структурирование и договор

Мы составляем или проверяем двуязычный договор купли-продажи, который привязывает платежи к проверенным этапам, фиксирует дату передачи и средства защиты и защищает вас по Обязательственному кодексу № 6098.

Доверенность, если удалённо

Если вы покупаете из-за рубежа, мы готовим узкую, одноцелевую доверенность — в турецком консульстве или апостилированную дома — чтобы мы могли завершить сделку от вашего имени без вашей поездки.

Документы до завершения

Мы получаем ваш турецкий налоговый номер, организуем банковскую маршрутизацию, заказываем отчёт об оценке, где требуется, и оформляем страховку от землетрясения DASK к дню передачи.

Передача тапу

Мы приходим в Земельный кадастр с вами или от вашего имени, с присяжным переводчиком, подтверждаем погашение любой ипотеки, проверяем свидетельство строка за строкой и регистрируем объект на ваше имя.

После завершения

Мы передаём вам новое тапу и понятное досье, оформляем коммунальные услуги и налоговую регистрацию и — где это применимо — сразу переходим к вашему заявлению на гражданство или вид на жительство или к настройке аренды.

Критические процессуальные сроки и календарь

Сроки, которые задают ритм покупке недвижимости в Турции

3 месяцаСрок действия отчёта об оценке от лицензированного SPK оценщика — он обязателен по каждой сделке, где стороной выступает иностранец (см. вопрос «Нужен ли мне отчёт об оценке SPK для покупки?»)

100 днейПредельная продолжительность проживания по одному договору при разрешённой краткосрочной туристической аренде — Закон № 7464, нормы действуют с 1 января 2024 года

1 годУстойчивая неуплата аренды становится основанием для прекращения договора арендодателем лишь после двух официальных уведомлений, направленных в пределах одного года (ст. 347–352 TBK)

3 годаСрок обязательства не продавать объект, отмечаемого в свидетельстве, при получении турецкого гражданства через недвижимость — Закон № 5901 и подзаконный акт к нему

5 летПерепродажа в пределах пяти лет (60 месяцев) делает прибыль налогооблагаемой по Закону о подоходном налоге; после пяти полных лет прибыль освобождается

10 летТолько по истечении десятилетнего периода продления арендодатель жилья вправе прекратить договор без причины, по уведомлению (ст. 347–352 TBK)

До первого платежа: что должно быть у вас на руках

Это не обещание какого-либо результата сделки, а практический перечень шагов иностранного покупателя — работать по нему стоит до согласования задатка, а не после.

Запросите полные данные тапу и добейтесь независимой проверки права в Земельном кадастре: что указанный в свидетельстве продавец действительно является настоящим, текущим и единственным собственником, дееспособен и вправе продавать, включая согласие супруга или сособственников, если оно требуется.
Проверьте право на ипотеки (ipotek), аресты (haciz), обеспечительные меры и отметки (şerh), а также на непогашенный налог на недвижимость, коммунальные долги и взносы на управление зданием (aidat), которые способны перейти к вам вместе с объектом.
Убедитесь в наличии искана (разрешения на эксплуатацию) и уточните статус зонирования (imar), спросите о несанкционированных пристройках и изменённом назначении — чтобы «жилая квартира» не оказалась построенной на ограниченной земле или вне утверждённого проекта.
До принятия обязательств подтвердите, что ваша национальность сейчас вправе приобрести именно этот объект, что лимит в 30 гектаров вас не затрагивает и что недвижимость не находится в военной запретной зоне или особой зоне безопасности.
Обеспечьте двуязычный договор купли-продажи, который привязывает каждый платёж к проверенному юридическому этапу, фиксирует дату передачи, распределяет расходы и прямо описывает последствия нарушения для любой из сторон.
Если покупаете удалённо, оформите узкую одноцелевую доверенность в нотариальной форме — у турецкого нотариуса, в турецком консульстве либо у местного нотариуса с апостилем и присяжным переводом на турецкий — и прочитайте, что именно разрешает каждый её пункт.
Заранее соберите документы к сделке: турецкий налоговый номер, турецкий банковский счёт и справку DAB о конвертации, если платите в иностранной валюте, отчёт об оценке SPK, полис DASK, действующий паспорт с фотографиями и присяжного переводчика на приём в кадастре.

Нормы законодательства Турции, регулирующие процесс

2644~~ЗАКОН №~~

Закон о Земельном кадастре (Tapu Kanunu) · ст. 35

Регулирует приобретение недвижимости иностранцами: список разрешённых стран после того, как Закон № 6302 от 2012 года отменил взаимность, лимит в 30 гектаров на одно лицо и предел в 10% площади района.

4721~~ЗАКОН №~~

Турецкий гражданский кодекс (Türk Medeni Kanunu) · ст. 706

Требует совершать продажу и передачу недвижимости в официальной форме перед Земельным кадастром, поэтому право переходит с регистрацией, а не с подписанием договора или оплатой.

6098~~ЗАКОН №~~

Турецкий обязательственный кодекс (Türk Borçlar Kanunu) · ст. 117–126, 219 и далее, 344, 347–352

Регулирует договор купли-продажи, стоящий за свидетельством, средства защиты покупателя при просрочке или ненадлежащем исполнении, а также жилищную аренду — включая привязанный к TÜFE потолок повышения платы и ограниченный перечень оснований для прекращения договора арендодателем.

Ваше положение: Юрист по недвижимости в Турции для иностранных покупателей